Zinsbindung: 10, 15 oder 20 Jahre?

Die Zinsbindung legt fest, für wie lange der vereinbarte Zinssatz gilt. Sie ist eine der wichtigsten Entscheidungen bei der Immobilienfinanzierung — und eine, bei der keine Antwort universell richtig ist.

Kurze Zinsbindung (5–10 Jahre) bedeutet niedrigere Zinsen heute, dafür volle Unsicherheit bei der Anschlussfinanzierung. Wer 2012 mit 10 Jahren Bindung finanziert hat, konnte 2022 zu einem deutlich höheren Satz verlängern müssen — ein Szenario, das viele in ihrer ursprünglichen Kalkulation nicht eingerechnet hatten.

Lange Zinsbindung (15–20 Jahre) kostet einen Aufschlag von 0,3 bis 0,8 Prozentpunkten gegenüber der 10-Jahres-Variante — gibt aber Planungssicherheit bis weit in die Zukunft. Wer heute bei 3,8 % für 20 Jahre festschreibt, weiß genau, was er zahlt — egal was der Markt macht.

Die Entscheidung hängt von drei Faktoren ab: Wie hoch ist die Restschuld nach der Zinsbindung? Je höher, desto wichtiger die Absicherung. Wie stabil ist das Einkommen? Wer von Beamtengehalt oder langer Festanstellung profitiert, kann mehr Risiko tragen als Selbstständige. Und: Wie hoch ist die Tilgung? Wer 3 % oder mehr tilgt, hat nach 15 Jahren deutlich weniger Restschuld und damit deutlich weniger Zinsrisiko.

Als Faustregel gilt: Bei historisch niedrigen Zinsen lange binden. Bei historisch hohen Zinsen kürzer binden und auf bessere Konditionen in der Anschlussfinanzierung hoffen. Wo wir gerade stehen, lässt sich erst im Rückblick sagen — deshalb lohnt sich das Gespräch mit einem Finanzierungsexperten, der die aktuellen Markterwartungen einordnen kann.