20% der Kaufsumme ist die Faustregel. Aber was zählt als Eigenkapital, was nicht — und wann lohnt sich trotzdem eine Vollfinanzierung?
Die 20-Prozent-Regel ist ein Richtwert, kein Gesetz. Banken verleihen auch mehr — aber ab einem bestimmten Beleihungsauslauf steigen die Zinsaufschläge spürbar. Die entscheidende Schwelle liegt meist bei 60 % und 80 % des Beleihungswerts: Wer darunter bleibt, bekommt die besten Konditionen. Wer darüber geht, zahlt Risikoaufschläge.
Was zählt als Eigenkapital? Bargeld und Kontoguthaben — eindeutig ja. Wertpapiere und ETFs — ja, aber Banken rechnen sie oft mit einem Abschlag. Lebensversicherungen mit Rückkaufwert — ja, abhängig von der Police. Grundstücke oder bereits abbezahlte Immobilien — ebenfalls, wenn sie als Sicherheit eingesetzt werden können. Nicht als Eigenkapital zählt: Verbraucherkredite, geborgtes Geld oder Schenkungen, die nicht dokumentiert sind.
Die Kaufnebenkosten — Grunderwerbsteuer (3,5 bis 6,5 % je nach Bundesland), Notar (ca. 1,5 %) und bei Maklerimmobilien weitere 3,57 % — sollten aus Eigenkapital bezahlt werden. Sie sind nicht finanzierbar, weil sie keinen Gegenwert im Grundbuch erzeugen. Das bedeutet: 10–15 % des Kaufpreises als Puffer für Nebenkosten sind keine Empfehlung, sondern Pflicht.
Vollfinanzierung ist nicht per se schlecht — sie passt zu jungen Käufern mit hohem Einkommen, stabilem Job und gutem Mietmarkt als Rückfalloption. Sie ist problematisch bei volatilen Einkommen, hoher Tilgungsbelastung oder wenn die Immobilie gleichzeitig die gesamte Ersparnis der Familie darstellt.
Fazit: 20 % Eigenkapital plus Nebenkosten ist der solide Startpunkt. Wer weniger hat, kann trotzdem finanzieren — aber sollte die höheren Zinsen und das Risiko im Szenario "was passiert, wenn ich verkaufen muss?" ehrlich einrechnen.
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