Das oft übersehene Dokument beim Wohnungskauf regelt, was dir gehört — und was nicht. Wer es nicht liest, erlebt Überraschungen.
Die Teilungserklärung ist das Grundgesetz einer Eigentümergemeinschaft — und wird vor dem Kauf überraschend selten gelesen. Das ist ein Fehler, der sich später in Form von unerwarteten Kosten, Nutzungseinschränkungen oder Konfliktpotenzial mit anderen Eigentümern rächt.
Die Teilungserklärung regelt, welche Teile des Gebäudes Sondereigentum sind (also exklusiv einer Wohnung gehören) und welche Gemeinschaftseigentum sind (Treppenhaus, Dach, Fassade, Heizungsanlage). Diese Unterscheidung ist entscheidend: Schäden am Gemeinschaftseigentum trägt die Gemeinschaft — Schäden am Sondereigentum der einzelne Eigentümer.
Was viele nicht wissen: Die Zuordnung ist nicht immer intuitiv. Wohnungstüren gehören in vielen Teilungserklärungen zum Gemeinschaftseigentum, obwohl sie zur Wohnung führen. Balkone können entweder Sondereigentum oder gemeinschaftliches Sondereigentum sein — mit unterschiedlichen Konsequenzen für Instandhaltung und Gestaltungsfreiheit.
Besonders kritisch: die Kostentragungsregelungen. Wer zahlt für den Fahrstuhl, wenn nur vier von zwölf Eigentümern im Aufgang wohnen, der ihn nutzt? Wie werden außerordentliche Instandhaltungskosten verteilt? Diese Regelungen stehen in der Teilungserklärung — oder sollten es.
Vor dem Kauf lohnt es sich außerdem, die Protokolle der letzten drei WEG-Versammlungen zu lesen. Dort zeigt sich, welche Konflikte schwelen, welche Sanierungen geplant sind und wie die Gemeinschaft miteinander umgeht. Ein zerstrittenes Eigentümerhaus kann die schönste Wohnung zur Belastung machen.
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