Eine Rendite von 6% klingt gut. Was nach Verwaltung, Instandhaltung und Steuern übrig bleibt, sieht oft anders aus. So rechnet man richtig.
Im Exposé steht 6 % Rendite. In der Realität kommen beim Investor 3,5 % an. Die Lücke ist kein Zufall — sie erklärt sich durch den Unterschied zwischen Brutto- und Nettorendite, den viele Käufer erst beim ersten Jahresabschluss wirklich verstehen.
Die Bruttorendite ist schnell berechnet: Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis mal 100. Bei 12.000 Euro Jahresmiete und 200.000 Euro Kaufpreis sind das 6 %. Korrekt — aber unvollständig.
Die Nettorendite zieht alle nicht-umlagefähigen Kosten ab: Verwaltung (ca. 25–30 Euro/Monat pro Einheit), Instandhaltungsrücklage (je nach Alter und Zustand 8–15 Euro/m²/Jahr), Versicherungen, nicht umlagefähige Nebenkosten und Leerstandsrisiko. Dazu kommen die Kaufnebenkosten — Notar, Grunderwerbsteuer, Makler — die den effektiven Kaufpreis um 10–15 % erhöhen und damit die Rendite weiter drücken.
Als grobe Orientierung: Wer bei einer Bestandsimmobilie mit realistischer Verwaltung und Instandhaltung unter 4 % Nettorendite landet, sollte die Finanzierungskosten sehr genau prüfen. Unter 3 % ist das Investment in vielen Konstellationen nur noch eine Wette auf Wertsteigerung — keine Einkommensquelle.
Die ehrliche Zahl ist die Nettorendite nach Steuern. Die lässt sich nicht aus dem Exposé ablesen, sondern nur aus einer individuellen Berechnung — unter Berücksichtigung von Steuersatz, Finanzierungsstruktur und AfA.
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