Wer eine Immobilie vermietet, kann die Anschaffungskosten über 50 Jahre steuerlich geltend machen. Was das konkret bedeutet — und wann es sich wirklich lohnt.
AfA steht für Absetzung für Abnutzung — ein etwas sperriger Begriff für eine der attraktivsten Stellschrauben bei Immobilieninvestitionen. Die Idee dahinter ist einfach: Wer ein Gebäude kauft, kann davon ausgehen, dass es über die Zeit an Wert verliert. Der Gesetzgeber erlaubt deshalb, diesen Wertverlust jährlich als Kostenfaktor steuerlich abzuziehen.
Bei Bestandsgebäuden, die nach 1925 gebaut wurden, beträgt der Abschreibungssatz 2 % pro Jahr. Das klingt zunächst klein — bedeutet bei einer Immobilie mit einem Gebäudeanteil von 300.000 Euro aber 6.000 Euro jährliche Absetzung. Diese 6.000 Euro mindern das zu versteuernde Einkommen direkt, nicht nur die Steuerbemessungsgrundlage.
Wichtig: Abgeschrieben wird nur der Gebäudewert, nicht der Grundstückswert. Bei teuren Lagen in München oder Frankfurt kann der Grundstücksanteil 50 % oder mehr des Kaufpreises ausmachen — was die effektive Abschreibungsbasis erheblich reduziert. Wer in B- oder C-Lagen investiert, profitiert hier oft stärker.
Seit 2023 gilt zudem für Neubauten mit Energieeffizienzhaus-55-Standard eine degressive AfA von 5 % in den ersten Jahren — ein politisch gewollter Anreiz, der die Rechnung für Neubauprojekte deutlich verbessern kann.
Fazit: AfA ist kein Steuertrick, sondern eine systematische Möglichkeit, Vermietungseinkünfte zu reduzieren — oder in den ersten Jahren sogar steuerliche Verluste auszuweisen, die mit anderen Einkünften verrechnet werden. Wer das nicht in der Kalkulation berücksichtigt, lässt Geld liegen.
Fragen zu diesem Thema?
Unser Spezialist berät dich persönlich.
Ansprechpartner wird hier verlinkt sobald abgestimmt.