Positive Cashflow-Immobilien gelten als heiliger Gral der Kapitalanlage. Wie man sie findet — und warum die Rechnung ehrlicher ist als sie klingt.
Eine Cashflow-Immobilie ist eine, bei der nach allen Kosten und Finanzierungsraten jeden Monat Geld übrig bleibt. In der Praxis ist das in deutschen Großstädten derzeit kaum zu erreichen — wer es schafft, hat entweder günstig finanziert, günstig eingekauft oder beides.
Die Cashflow-Rechnung funktioniert so: Nettokaltmiete minus Verwaltungskosten minus Instandhaltungsrücklage minus Finanzierungsrate (Zins + Tilgung) minus eventuelle Leerstandskosten. Was übrig bleibt, ist der monatliche Cashflow — vor Steuern.
Bei einem Kaufpreis von 200.000 Euro, 2 % Zinsen, 2 % Tilgung und 900 Euro Nettokaltmiete ergibt sich eine Monatsrate von rund 667 Euro. Zieht man Verwaltung (35 €), Instandhaltung (50 €) und einen Leerstandspuffer (45 €) ab, bleiben rund 100 Euro monatlicher Cashflow. Klingt wenig — bei 2 % Zinsen aber realistisch.
Bei 3,5 % Zinsen dieselbe Rechnung: Die Rate steigt auf 917 Euro, der Cashflow wird negativ. Deshalb ist der Zinssatz bei Cashflow-Immobilien keine Nebenvariable, sondern der entscheidende Faktor. Wer günstig finanziert hat oder mit viel Eigenkapital arbeitet, hat einen strukturellen Vorteil.
Die ehrliche Perspektive: Cashflow-positive Immobilien in guten Lagen sind selten und werden teuer gehandelt. Wer sie sucht, weicht oft in C-Lagen aus — mit den dort beschriebenen Risiken. Viele Profi-Investoren akzeptieren deshalb negativen Cashflow bewusst, wenn die Wertentwicklung die Differenz langfristig überkompensiert.
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