Vergleichswert, Ertragswert, Sachwert — drei Methoden, drei Ergebnisse. Wann welche Methode zählt und warum der Markt das letzte Wort hat.
Jede Immobilie hat einen Wert — aber welchen? Die Antwort hängt davon ab, wen man fragt und mit welcher Methode gearbeitet wird. Drei Verfahren dominieren die professionelle Immobilienbewertung in Deutschland.
Das Vergleichswertverfahren ist die direkteste Methode: Man schaut, was ähnliche Objekte in vergleichbarer Lage, Größe und Zustand zuletzt erzielt haben. Es setzt voraus, dass genug Vergleichsverkäufe existieren — was in gut dokumentierten Wohnungsmärkten funktioniert, in ländlichen Regionen mit wenigen Transaktionen aber schwierig ist.
Das Ertragswertverfahren ist das Instrument für Anlageimmobilien: Aus den nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen, dem Liegenschaftszins und dem Gebäudealter wird ein Wert berechnet. Dieser Wert ist kein Gefühl — er ist eine Renditerechnung, die zeigt, was ein Investor bereit sein sollte zu zahlen.
Das Sachwertverfahren addiert Bodenwert und Herstellungskosten des Gebäudes, abzüglich Alterswertminderung. Es kommt bei Immobilien zum Einsatz, für die kein funktionierender Markt existiert — z. B. spezielle Gewerbeimmobilien oder selbst genutzte Wohnhäuser in Lagen ohne Vergleichspreise.
Die Realität ist komplizierter: Professionelle Gutachter kombinieren alle drei Methoden und plausibilisieren das Ergebnis. Der Markt hat am Ende das letzte Wort. Ein Objekt ist das wert, was ein informierter Käufer dafür zu zahlen bereit ist — nicht mehr, nicht weniger. Der beste Wertindikator ist deshalb ein gut durchgeführter Vermarktungsprozess mit mehreren ernsten Interessenten.
Fragen zu diesem Thema?
Unser Spezialist berät dich persönlich.
Ansprechpartner wird hier verlinkt sobald abgestimmt.