Wer ein Objekt gewerblich finanziert, spielt nach anderen Regeln. Bewertungsmaßstäbe, Zinsstruktur und Beleihungsgrenzen funktionieren anders als im Privatmarkt.
Gewerbliche Immobilienfinanzierungen unterscheiden sich von Privatfinanzierungen in einem grundlegenden Punkt: Die Bank bewertet nicht nur die Bonität des Kreditnehmers, sondern vor allem die wirtschaftliche Tragfähigkeit des Objekts. Ertragswert und nachhaltige Mieteinnahmen sind entscheidender als das Einkommen des Käufers.
Die Beleihungsgrenze liegt bei gewerblichen Objekten typischerweise bei 60–70 % des Ertragswertes — nicht des Kaufpreises. Bei gut vermieteten Büro- oder Einzelhandelsobjekten mit langfristigen Mietverträgen kann die Bank flexibler sein. Bei Spezialimmobilien (Hotels, Pflegeeinrichtungen, Gastronomie) sind die Anforderungen deutlich strenger, da die Drittverwendbarkeit eingeschränkt ist.
Zinsen und Konditionen unterscheiden sich erheblich: Gewerbliche Finanzierungen werden individuell verhandelt, nicht über Standardkonditionen. Die Marge über dem Referenzzins (EURIBOR oder Swap-Rate) hängt von Objektqualität, Mieterstruktur, Beleihungsauslauf und Bonität des Kreditnehmers ab. Vergleiche zwischen Banken lohnen sich deshalb besonders.
Wichtig ist die Struktur: Viele gewerbliche Finanzierungen werden mit endfälligem Darlehen oder Tilgungsstreckungen strukturiert — nicht mit dem klassischen Annuitätendarlehen. Das schont den laufenden Cashflow, erhöht aber das Refinanzierungsrisiko am Ende der Laufzeit.
Für Unternehmen, die eigene Gewerbeimmobilien kaufen statt mieten wollen, gelten andere Überlegungen: Bilanzwirkung, Eigenkapitalbindung und steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten (Sondertilgungen, Leasingkonstruktionen) sollten vor dem Kauf mit Steuerberater und Finanzierungsberater gemeinsam besprochen werden.
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